مفاهیم بنیادی در املاک
آگوست
مشاع، مفروز، افراز (عملی و ثبتی)، دانگ و سیاه بهر
در حوزه کارشناسی املاک و اراضی، بهویژه در پروندههای مربوط به ارزیابی، تقسیم ارث، یا تفکیک املاک، با مفاهیم پایهای سروکار داریم. باید توجه داشت فهم دقیق آنها برای ارائه یک نظر کارشناسی صحیح و قابل دفاع، ضروری است. این مفاهیم، ساختار مالکیت و نحوه تقسیمبندی املاک را روشن میکنند. در این پست آموزشی، به تشریح مفاهیم بنیادی در املاک، “مشاع“، “مفروز“، “افراز” (عملی و ثبتی)، “دانگ” و “سیاه بهر” خواهیم پرداخت. همچنین نحوه تبدیل سهم به دانگ و برعکس را توضیح خواهیم داد.
۱- ملک مشاع
ملک مشاع؛ ملکی است که مالکیت آن بین دو یا چند نفر مشترک است. بدون آنکه سهم هر یک از مالکین، از نظر فیزیکی و در عالم خارج، مشخص و جدا شده باشد. در واقع، هر جزء از ملک مشاع، متعلق به تمامی مالکین به نسبت سهم آنهاست.
مثال: اگر دو برادر یک خانه را به ارث ببرند، آن خانه ملک مشاع است. هر یک مالک نیمی از تمام خانه (هر آجر، هر اتاق) هستند. (نه اینکه یکی مالک اتاق پذیرایی و دیگری مالک آشپزخانه باشد.)
۲- ملک مفروز
ملک مفروز؛ ملکی است که سهم هر یک از مالکین از نظر فیزیکی و قانونی (با حدود و مرزهای مشخص) جدا شده باشد و به طور اختصاصی به یک نفر تعلق دارد. ملک مفروز در نقطه مقابل ملک مشاع قرار میگیرد.
مثال: پس از تقسیم یک زمین بزرگ بین چند وارث، اگر سهم هر یک با حدود مشخص تفکیک و سند جداگانه برای آن صادر شود، هر قطعه به یک ملک مفروز تبدیل شده است.
۳- افراز
الف) افراز عملی:
تقسیم فیزیکی و عملی ملک مشاع در محل، بدون ثبت رسمی در اداره ثبت اسناد. این تقسیم ممکن است بر اساس توافق مالکین، رأی دادگاه یا نظر کارشناس (که با توجه به ارزش و شرایط، محل را تقسیم و قطعات را مشخص میکند.) صورت گیرد. در این مرحله، هنوز سند تکبرگی مجزا صادر نشده است.
نقش کارشناس: در افراز عملی، کارشناس با توجه به مساحت، ارزش، دسترسیها و سایر امکانات ملک، طرحی را برای تقسیم عادلانه ارائه میدهد. در این حالت به توافق طرفین یا تصمیم دادگاه منجر می شود.
ب) افراز ثبتی:
مرحله نهایی و رسمی افراز است. طی آن، پس از تقسیم عملی، مراحل قانونی آن در اداره ثبت اسناد و املاک طی شده و برای هر یک از قطعات جدا شده، سند مالکیت مستقل (تکبرگی) صادر میگردد. این امر به حالت اشاعه به طور کامل پایان میدهد.
نقش کارشناس: تهیه نقشههای دقیق و فنی مورد تأیید اداره ثبت، و انجام محاسبات لازم برای ثبت قطعات مفروز شده، از وظایف کارشناس در این مرحله است.
۴- دانگ
دانگ یک واحد سنتی برای بیان سهم مالکیت در املاک است که معادل یک ششم (۱/۶) از کل ملک میباشد. بنابراین، یک ملک کامل، شش دانگ است. استفاده از دانگ برای تسهیل تقسیم و تفهیم سهمالشرکه در املاک مشاع، بهویژه در گذشته رایج بوده است.
مثال: وقتی گفته میشود “سه دانگ از یک ملک”، یعنی؛ مالک نیمی از آن ملک (۳/۶) است.
۵- نحوه تبدیل سهم به دانگ و برعکس
الف) تبدیل سهم به دانگ:
اگر سهم کسی به صورت کسری (مثلاً ۱/۲ یا ۱/۴) بیان شده باشد؛ برای تبدیل آن به دانگ، کافی است آن کسر را در عدد ۶ ضرب کنید. مثال: اگر سهم فردی ۱/۳ از یک ملک باشد: (۱/۳) × ۶ = ۲ دانگ
ب) تبدیل دانگ به سهم:
اگر سهم کسی به صورت دانگ بیان شده باشد؛ (مثلاً ۴ دانگ)، برای تبدیل آن به سهم کسری، کافی است؛ عدد دانگ را در صورت کسر قرار داده و عدد ۶ را در مخرج کسر. سپس کسر را ساده کنید.
مثال: اگر سهم فردی ۴ دانگ از یک ملک باشد: ۴/۶ = ۲/۳ (دو سوم)
۶- سیاه بهر
“سیاه بهر” به تقسیمات غیررسمی و داخلی اراضی و املاک مشاع، بهویژه زمینهای بزرگ کشاورزی، بین وراث یا شرکا اطلاق میشود. این تقسیمات تنها بر اساس توافق شفاهی یا تفاهمی میان مالکین صورت میگیرد.(در واقع، هیچگونه ثبت قانونی یا صدور سند مجزا برای قطعات تفکیک شده را به دنبال ندارد.) مالکین به صورت داخلی و عملی، هر یک بخشهایی از زمین را برای بهرهبرداری یا تصرف خود مشخص میکنند، اما از نظر اداره ثبت اسناد، کل ملک همچنان مشاع باقی میماند.
تفاوت با افراز ثبتی:
افراز ثبتی یک فرآیند قانونی و رسمی است که با دخالت اداره ثبت اسناد و املاک صورت میگیرد و منجر به صدور اسناد مالکیت مفروز و مجزا برای هر یک از قطعات میشود. در نتیجه، حالت اشاعه به طور کامل و قانونی پایان مییابد.
